入住郑州老城区，哪些首改住宅不得不看？

    从郑州房地产市场的销售数据我们可以看出，郑州的购房需求主要集中在80-144平米，以刚需和首改为主。对于两者来说他们首要考虑的都是自住功能，不过刚需客户更多考虑的是价格因素，而刚从刚需过渡而来的首改客户除了价格，他们更加注重的是项目的品质和居住的舒适度。

    首先，先说一下我们这里所说的老城区，主要指的是三环以内区域，而北区相对于其他区域来讲发展相对成熟，而且发展速度也很快，北区的推荐范围我们扩展到了北四环。

    其次，对于这些项目我们将从开发商品牌、项目品质、产品设计、居住舒适度、周边配套等方面对目前郑州主城区内的几大首改产品进行逐一分析。

康桥知园

    康桥知园，开发商康桥地产，主打产品的本土房企之一，尤其在园林景观上更是成为众多房企的学习对象，甚至成为很多项目对外宣传自身园林景观的参照物。此次，康桥在管城区推出的康桥知园项目，是康桥以区域地王代价获得，在产品打造上也比较用心。

    先看一下，康桥知园的地段，地段没得说，航海路未来路交叉口向北800米路东，管城区的老城区，周边居住氛围已经非常成熟，配套也完善。项目东侧就是管城区数一数二的小学——郑州外国语牧歌小学，可以划片入学；西侧就是BRT、公交站，向南800米就是在建的地铁5号线航海路未来路站点，出行没问题。

    产品上，康桥知园的容积率最高是3.5，这个容积率在主城区内比较少见，与容积率4.0以上的项目相比，居住舒适度大大提高。从容积率我们也可以看出康桥知园将打造主城区的改善型产品。而户型上，规划户型区间87~164平米，虽说户型以130平米以上居多，但是也考虑到了一些刚需客户，推出了少量80、90多的小三房。两梯四户的设计，采用是目前市场上比较流行的分离式核心筒技术，这种设计基本上也可以让中间两户也实现南北通透的效果，提升居住舒适感，不过这种设计在得房率上有所降低。

    总的来说，康桥知园项目既有品牌，又有配套，学校、地铁都有，对于南区置业的改善型客户来说是个不错的选择。

金地铂悦

    金地铂悦是一线房企金地在航海路豫英路，航海路核心地段开发的一个刚需加改善的项目，这个项目在拿地过程中可谓历经波折，但不管怎么说这块地现在终于能够顺利面世啦。金地铂悦，属于金地的名仕系列产品，其特点是城市地标、精工名家、优雅礼遇。

    金地铂悦所处的地段，航海路配套完善是大家都知道的，这里重点要说的是项目紧邻着在建的地铁五号线，步行三四分钟就能到航海路城东路站口，真正的地铁盘。此外，还要说的就是项目西侧的铁路，这个铁路目前使用频率非常低，对项目影响不大，按置业顾问的说法是后期会做成观赏性的铁路文化展示点。

    关于产品，金地铂悦规划的是34层的高层，9层、11层、13层的小高层。小高层一梯一户，面积为128，135平米，毛坯交房；高层设计的是2T4、2T5、2T6，精装交房，面积从80多到120多。从目前的情况来看，高层户型会偏刚需，不过考虑到项目整体容积率控制在3.5内，金地的品牌、产品的品质、金地的物业，对于有南区置业需求的客户来说多了一个不错的选择。

项目临街底商效果图

项目幼儿园效果图

奥兰和园

    奥兰和园的开发商是国企河南高速地产开发。高速地产开发过高速奥兰花园，实力相对来说也不错。

从项目区位来看，管城区老城区，配套成熟。项目东边、南边、北边都是正在规划的道路，周边的紧邻的主干道有陇海路、紫荆山路、航海路，距离即将通车的地铁2号线和在建的地铁5号线有一定的距离，但是也在可接受的范围内。项目周边虽说居住氛围浓厚，但周边老旧小区、物流仓储较多，居住环境有一定影响。而现在项目最大的不利因素是北边的农药厂，不过目前项目也在积极处理这一问题。

    从其定位来看，容积率3.49、无底商设计、新风系统、指纹密码锁、单元入户精装大堂、车位配比大于1：1、一键照明开关、WIFI热点覆盖等，可见项目定位偏改善，而且项目在户型设计也采用了时下比较流行的空中连廊设计，实现户户南北通透、全明设计，居住舒适度大大提升。

    目前，项目首批推出的是86-143㎡的住宅，推盘节奏有点慢，如今面对康桥知园、金地铂悦的入市，未来竞争将更加激烈。

昆仑望岳

    昆仑望岳的亮点，一是开发商郑州燃气房地产开发有限公司，郑州市国资委主管的国有控股公司，开发商实力雄厚；

    二是，项目位置好，华山路与颍河路，中原区的老城区，项目对面就是二砂，向北一站路左右是万达广场，周边的配套很完善。最主要的是郑州大部分的国企老厂都位于这里，好多家属院分布在这里，居住生活氛围没得说，而与郑东新区、金水区这些以外来人口为主的区域比起来，这个片区更多的是人情味和安静的居住环境。

    三是，昆仑望岳的容积率是最赞的，容积率2.49，在老城区这样的容积率绝对稀缺，还有一点就是小区没有安置房，居住会更纯粹。要说不足的话，项目的占地面积较小，占地只有48.48亩，项目自身配套上可规划空间小。

    总的来说，开发商实力、配套完善的老城区、2.49的容积率、123-175㎡的户型设计、3-3.3米的层高，17-25层的建筑设计，这些都表明的昆仑望岳是改善型产品而且是一个纯粹的改善型项目。

美境

    美境KALAPA是美景集团砥砺积淀十三年，倾心打造的集品质住宅和特色商业街区于一体的新地标项目，是继包括东区的郑地美景东望和惠济区的美景麟起城等项目之后，集美貌和实力于一身的新的“颜值担当”。美境KALAPA特邀世界华人顶级建筑大师姚仁喜先生，联盟台湾大元、北京华高莱斯、上海日清、江苏一德等行业巨擘，在金水核心，东风渠畔，依托名刹大观音寺，再造的城市新文脉！

    项目位于郑州市金水区国基路渠东路交汇处东北角，金水区核心地段，地理位置十分优越。除了发达的公交系统，北区的三条地铁2、4、7号线也交汇于此。项目延续美景一贯“中式美”的腔调，整体风格采用“新中式”的设计理念，由青砖灰瓦、大面格栅、玻璃幕墙所构筑，满满的都是“逼格”，打造属于回归中式的居住体验。

    项目比邻东风渠，未来金水区以东风渠生态公园为基础，将郑东新区、国家森林公园和黄河等自然、人文景观高效链接，重磅打造集生态绿廊、产业蓝带、时尚文脉与滨水活力休闲于一体的城市生态资源带，无论是全家漫步、咖啡馆会友，还是慢跑健身，杨柳水岸，触手可及。

美景KALAPA规划有11栋27—33层的高层住宅，房源户型89、127平三房和144平四房，顶层还有少量160平稀缺复式，户户南北通透设计，并依托成熟的集采体系与施工标准，精装交付。

    项目内部规划有一所幼儿园，周边囊括贝斯特小初高、励德双语、金水区艺术小学、新柳路小学等知名教育配套，教育资源优越。

融创瓏府

    原来的城开固城项目，现在由融创和城开共同开发。对于融创，除了高运转的营销手段和速度，融创对产品品质也很重视，其在北京、天津、杭州、上海等城市开发的项目也均为中高端楼盘。品牌开发商，再加上项目首批产品一般性价比较高，所以总体来讲融创瓏府是一个值得期待的楼盘。

    项目的位置是在文化路英才街西800米，东临东风渠和规划中的金河路，西侧是固城路、南侧是贾鲁河把地块分成了南北两块，北侧是新苑路隔开了安置区。位置上来看，项目没有紧邻主干道，交通便捷性上有所欠缺，但项目双面临水，贾鲁河与东风渠两大水系环绕，居住环境非常好，这也是为什么融创瓏府入市就定下了“贵藏于湾，一府传承”的形象定位。

    从产品来看，项目定位为刚需偏改善。整体占地面积29万平方米，建筑面积约90万平方米，容积率2.9，居住舒适度较高。分为三期开发，一期一号地块由7栋高层(32-33F)及6栋(6-9F)洋房组成，产品面积区间为88-144㎡。

万科天伦紫台

    对于这个项目，想说的是开发商的品牌、万科的全装修、万科物业都在这里放着，由不得你不去关注，相信很多购房者也是冲着这些去看的。

而从项目的位置来看，项目位于三所北，传统的高端别墅居住区，居住环境不用说，再向北就是北四环了，相对来说，周边的配套相对就没有那么完善。不过区域内正在建设惠济特色商业区，其中特色商业区的重要组成部分，文化路西开元路北的惠济万达广场正在招商中，11月份开业以后将会大大改善区域的商业配套情况。公共交通配套欠缺，交通路网相对比较发达，对于有车一族的改善型客户来说，出行不是问题。

    关于产品，项目采用的也是高低配，北边是8栋高层、南边是11栋8层洋房，整体容积率2.39，居住舒适度较高。推出的户型是84-142平米，主力户型以大户型为主，偏重改善。在前段时间已经进行过一次选房。

碧桂园天玺

    碧桂园天玺，碧桂园经开区的新任单价、楼面价地王项目，是碧桂园集团首次进入郑州主城打造的地王标杆项目，精装交付，位于经开第一大街以东、经北二路以北，周边交通、教育等各种生活配套齐全，地段较好。项目占地不到30亩，可发挥的空间较小，但是周边还有大量的厂区，按照经开区起步区“退二进三”的政策，这些厂区或会转换成住宅用地，这也为碧桂园后期是否继续拿地留下了想象空间。目前，项目的具体规划暂时未对外释放。

    以上就是我们为大家推荐的郑州主城区内可以作为首改，品质相对不错的楼盘。当然，随着郑州骨架的不断拉大，郑州三环到四环也有很多可以用于首改的产品，比如：高新区门户科学大道上的金科城，滨河国际新城的中建观湖国际、康桥悦城、绿地澜庭，白沙组团的融创美盛象湖一号、中建翰林苑等项目。

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