改善型住宅迎来春天十几家大型房企?诉困惑

    郑州的地产市场如何进行供给侧结构性改革？什么样的改善型住宅才能满足大家的需求？6月3日，郑州市房地产供给侧改革暨改善型住宅高峰论坛如期举行，会上,河南省社科院副院长刘道兴，河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰，我省知名房地产营销策划专家高重恒从理论上进行了深入浅出的解读，十几家大型房企建业、正商、恒大、万科、碧桂园、康桥、亚新、豫农、永威、星联、清华园、新田、裕华等的主要负责人，结合各自项目的实际情况发表了看法。他们有经验,但也有很多困惑。高重恒说,郑州改善型住宅开发正劲,我们应该抓住机会，建立郑州标准，提升郑州的首位度，让郑州改善型住宅标准叫响全国。

    【关键词：论坛】分享经验，诉说困惑

    6月3日下午，论坛在郑州市房管局如期举行，各位专家与房企负责人就郑州房地产供给侧改革、改善型住宅开发畅所欲言。

    论坛上，郑州市住房保障和房地产管理局副局长杨智威说，推进郑州市房地产供给侧改革，一定不能忘了结构性这个关键词，企业在提高供给改善型住宅产品质量和效率方面。

    河南省社科院副院长刘道兴也特别强调了“结构性”，他说，供给侧结构性改革，千万不要把结构性这三个字去掉。

    但如何实现供给侧改革，满足人们的改善型住宅需求，也存在一些现实问题。大河报副总编赵红说，地王好拿，项目却难做，风光无限的地王，可能因为地段优势成为市场的明星项目，也有可能因为土地的高成本、企业自身经营状况，成为烫手的山芋。以郑东龙湖区域为例，郑东龙湖其发展的意义是龙头，是未来房地产开发的风向标，人们都在期待着，创新的产品诞生。她还从一个消费者的角度说，当她想改善住宅时，到新郑、中牟，东区看了一圈，最终也没有挑中自己喜欢的房子。跟赵红一样，郑州很多消费者，在改善住宅时，患了一种选择困难症。

    对赵红的说法，河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰也有同感，他说，目前，郑州房地产市场“两少、两多”，一是商铺、写字楼物业多，住宅性物业少。二是中低端住宅多，中高端住宅少，所以，房地产的供给侧结构改革中，改善型住房需求将是主力，应该是大有可为的。

    李晓峰还给大家分享了两个数据，目前在城市里面居住的人口，人均至少一套住房，2014年每1000人拥有100辆汽车，按国际发达国家的经验，如此情况下，对于住房、汽车的需求将快速减少。人均一套房子，温饱层面的住房问题解决了，接下来是更高层面的需求，就是改善型的住房需求。

    会上，建业、正商、恒大、万科、碧桂园、康桥、亚新、豫农、永威、星联、清华园、新田、裕华十几家大型房地产开发商的主要负责人，也结合项目实际情况发表了关于改善型住房的看法，表示争当高品质住宅的排头兵，并讲述了各自在改善型住房开发上的经验与困惑。

    还有开发商表示，房地产供给侧改革的主体，有房企，也有政府，现在郑州商业地产卖不出去，商业用地不好拍，住宅地不够用，希望加大住宅用地的投放。

    【关键词：经验】改善住房，迎来春天

    目前，一些走在前列的房企，已经在改善型住房的开发之路上摸索出了一些宝贵的经验，会上与大家分享。

    碧桂园河南区域总裁助理姚丽说，在改善型住房开发上，碧桂园提出了劳斯莱斯战略，它的战场是在三、四线城市，甚至县城，做当地最好的社区，这些就是三四线城市中的劳斯莱斯，也是这个城市的改善型需求。像濮阳，不少公务员、白领家庭，都有几套房，碧桂园希望能够提供一套更好的房子，让他们把其他老旧房子卖掉，来买碧桂园的。

    郑州清华园房地产开发有限公司副董事长李玉平，在分享自己的改善型住宅经验时说，清华园在售的两个楼盘，一个位于中原西路，宣扬的是青年人居住的地方，前期修建大型的水上乐园，也有大型的草坪婚礼现场、宴会厅。另一个是清华忆江南，前期投资温泉，在园林方面做了很大的工作。

    万科地产郑州公司营销总监黄荣庆说，万科在中牟新区的项目是别墅，在改善住宅方面有很多创新。他们做产品时，会让研究人员进行客户家访，去陪他吃饭，了解其住房需求。万科在深圳做产品研究时，会把房子样板房搭出来，和客户一起生活几天，做产品功能测试。

    郑州康桥房地产开发有限责任公司执行总裁朱荣梅，在会上跟大家分享了康桥在大数据上探索出来的经验，康桥建有自己的大数据库，同时也请外部的大数据公司，帮着做改善型客户的研究，尤其是在郑州改善型住宅需求爆发的窗口期。

    亚新地产集团东区公司董事长余清江说，北龙湖区域亚新也有参与，包括龙湖一号院和茉莉公馆项目。在改善型住宅开发上，亚新最近有新动作，他们在中牟租了一个大厂房做产品研发基地，把改善型的住宅先建出来，家具放置好，新风系统也都做好，请客户住进体验。另外，只要客户要买房子，未来整个房子的建造过程，客户都可以通过手机APP看到。

    河南新田城置业有限公司总经理彭振严说，新田近十年的时间是在致力于打造洞林湖的片区，地产行业发展到目前的4.0时代，就是怎样提供一个高品质的定制型的产品。

    河南裕华置业副总经理姚宁说，真正的豪宅需要综合的优势支撑，不仅仅包括空间尺度的奢侈、地理位置的优越、产品品质的追求、物业服务的精细，更重要的是在于对稀缺资源的专属占有性和产品所营造的特有的气质或气场。像迎宾路3号，裕华置业致力于打造中原首屈一指的千万级豪宅，别墅物业0.8超低容积率,更重要的是占据迎宾路最好位置。

    【关键词：困惑】我的柔情，你却不懂

    黄荣庆说，在改善型住房的产品功能层面上，万科有比较成熟的研发流程和需求，但这样比较完善的技术路径，在国内落实还是比较艰难的。比如说前段时间，南京万科项目采用了一个新技术隔墙，结果却引起了客户

    群诉。其实那种隔墙，是技术突破的创新，让墙体由200cm变成100cm，增大了空间，隔音效果会更好。但是客户要的就是混凝土的实墙，他们觉得这样的实墙更有安全感。无奈，万科又把墙厚度调整为钢筋混凝土200cm宽。

    我省知名房地产营销策划专家高重恒说，未来的家庭结构变化，生活方式的变化，都会带来产品体系的变化。比如说90后不看电视，还要客厅干什么？90后的习惯是早上洗澡，那么对卫生间的要求有什么特别要求？中年空巢家庭需要什么样的房子？还有县城的人到郑州

    买房，对户型的需求也是不一样的。但是现在的问题是，基本上都是一个套路，所谓的豪宅就是四房260平方米，功能没有得到改变。但这些细节少有人去研究，大量的产品就是仿造传统，你盖的是四房我也是四房，你是260平方米我也是260平方米，而实际上很多需要改善的人，他的生活方式决定了户型的功能。按照这个逻辑，现在的户型实际上很多都是不合格的。但就是这样，很多房子也卖出去了，房子如此好卖了，开发商谁还会好好去研究，但这不利于郑州改善型住宅的整体提高。

    【关键词：地王】华丽背后，谁在叹息

    北龙湖，是东区除CBD之外的另一只眼睛。6月1日，郑东新区一天出两个地王，再次引发人们对北龙湖的关注。在3日的论坛上，与会嘉宾也对这一热点问题纷纷发表自己的看法，有人觉得拍这么高肯定是有需求，但多数人对高地价、高房价表示担忧。

    刘道兴说，不要太炒作郑东新区龙湖CBD副中心，现在都拍到2600多万一亩了，但它不具有代表性，它不可复制，也不能因此拉动郑州其他区域的地价房价，它和郑州其他地方没有关系，和一般开发商也没关系。

    亚新和豫农的负责人均表示，6月1日新地王拍出以后，他们都接到不少电话，问他们，“是不是很开心，房子好卖了会不会涨价”。

    余清江说：“其实我真的不开心，这个区域如果地涨得特别猛，不利于它的健康发展。”

    河南豫农置业有限公司副总经理谢辉表示：“我们觉得大家好像过于重视地王了，其实6月1日的地如果拍出1000万元呢？怎么办？难道我们就不做了吗？北龙湖这个片区是郑州市的明星区域，我在想，如何能不辜负这块土地，做出来好的产品。”

    恒大地产集团河南公司副总经理程双说，他们也参与了北龙湖拍地，也是曾经的地王，一亩地2049万元，当时算了一下，感觉几乎没有利润了。现在北龙湖的价格，像恒大这样的大企业都接受不了，北龙湖的地有剑走偏锋的感觉。

    郑州市永威置业有限公司副总经理马水旺表示，土地现在成为房地产的风向标，不是一个好现象。这种现象是需要政府调控的。

    黄荣庆说，北龙湖拍地，万科也曾参与，但万科的出价能力远远要低。现在郑州已经多中心发展，他认为改善会在东区北龙湖，但他希望在更多的地方。因为如果未来所有的改善都聚焦在北龙湖，会造成潮汐交通。

    建业住宅集团郑州区域总公司助理总经理王常然，曾在政府部门工作，他从规划上分析了北龙湖为什么常拍出高价地。王常然说，一个区域的发展，一个行业的发展，从制定规划之初，基本上已经决定了，龙湖片区的规划，是日本的矶崎新大师设计的，就是小街坊化，道路高密度，小地块催生地王可能性非常高，规划本身注定了地王频出。

    河南正商置业有限公司副总裁张国强说，他们在东区也拿了一块地，在平安大道和东风渠交叉口附近，当时是不惜一切代价做的。他们认为改善型需求还是有的。

    【关键词：供地】大块供地，大快人心

    土地是房地产的基础，是生产原料，所以土地供应也成了会上房企负责人关注的另一大焦点。

    姚丽谈到供地时说，碧桂园希望拿大的项目，因为只有体量到了400亩，或者在郑州市200亩以上，才能做好配套，比如可以配一些小高层、星级酒店、知名商业。她希望政府能出让大体量的地块，这样一些有实力的企业，可以把整个片区打造得更好，把一个项目的气质和品质表现出来。

    星联地产集团董事、副总经理李涛说，郑州改善型住宅的需求潜力巨大，北龙湖板块的土地不可复制性和政府挤牙膏式供地的稀缺性,助长了房价高企的势头，开发商有信心拍出比面包价格还贵的面粉。炙手可热的区域市场非理性的上涨势必会加快楼市泡沫的膨胀甚至破裂，建议政府增加北龙湖的土地供给，甚至是批量供给，从根源上解决供给侧的问题，抑制豪宅非理性的需求和非理性的价格。

    王常然也说，如果北龙湖地区能够批量供给，房企能做出来好的产品，又避免了楼王、地王频出的现象。

    朱荣梅说，前年、去年，市场形势差的时候，郑州的土地供地计划延缓了一下，所以今年产品的提供也有一定的滞后性，目前郑州的库存就不足半年了。她建议政府供地时关注两个指标，第一个是库存周期和库存周期变动趋势，包括变动速度。第二关注从供地到开盘的时间，这都是有数据可参考的。供地计划对于整个房地产市场的稳定意义重大。

《改善型住宅迎来春天十几家大型房企?诉困惑》由河南新闻网-豫都网提供，转载请注明出处：http://house.yuduxx.com/lsgc/413467.html，谢谢合作！