地王阴影下： 房企城市投资逻辑与资源抢夺

    “一般地王诞生之后，政策就会逐步收紧。”广发证券房地产行业首席研究员乐加栋经过研究判断，2016年的地产周期是处于量价齐升到最后量跌价升的周期过渡，到2017年将会出现量价齐跌。
    刚刚过去的上半年，成为了房企业绩最好的半年，也是地王扎堆、数量和频次创新高的半年。
    7月7日，克而瑞研究中心举办的第18届地产金融形势发布会上，“对于上半年的楼市，‘火爆’是公认的核心词。”克而瑞信息集团高级副总裁于丹丹总结道。不过，于丹丹同时强调，如果基于一季度看二季度，之前上涨过于厉害的城市，已经开始进行理性回调。但主要集中于某些热点二线城市，如合肥、苏州等。
    7月8日，南京土拍10幅土地中，8幅宅地有6幅直接熔断终止出让。现场40多家房企参与拍卖，旭辉、保利、万科、金地、新城等房企一口气报名参与8幅宅地竞拍。
    蜂拥拿地背后，是市场的微妙变化。房企一方面转战金融属性，另一方面在项目操作上更趋于灵活，合作开发、小股操盘等开发模式逐渐抬头。
    资本推助地王集中
    对房地产行业来说，2016年上半年成为了史上最好的半年，无论从行业指标还是房企业绩来看都是如此。
    CRIC数据显示，今年上半年市场整体延续了2015年下半年以来的火热行情。其中，57座城市商品住宅成交2.06亿平方米，同比增长33%，各线城市出现普涨现象；二线热点城市表现尤为突出，领涨全国。
    另外一方面，得益于市场热度，房企在2016年上半年都取得了不错业绩。克而瑞研究中心发布的《2016年上半年房企销售TOP100排行榜》显示，前十强门槛超过500亿元，第一名万科达到1900亿元，而50强门槛也达到138亿元。
    这其中，TOP5房企销售金额均突破千亿，而去年同期仅一家。在此形势下，预计全年TOP5房企销售额都将超过2000亿元。
    市场的火爆带来了土地成交量价双涨，上半年也成为了地王扎堆、数量和频次创新高的半年。
    二季度，全国经营性土地成交金额4690亿元，同比大增104%，而上半年全国共计成交110宗总价、单价地王，短短半年即已超过2009年的72幅，刷新了年度地王数量纪录。
    “克而瑞提了一个地王潮的现象，这也是比较贴切的。现在资本充裕，又比往年成本更低，想发展的企业这么多，潮水肯定就比较凶，地王潮就是这样形成的。”泰禾集团副总裁兼品牌总经理沈力男说。
    对此，易居（中国）执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱在另一个层面评论表示，“关于地王，我有一个基本的判断。地王不是遍地开花，而是集中度越来越高，个别热点城市例如广州一块地王都没有出现。另一方面，拿地王的公司比较集中，更多是有金融背景的国企、央企，还有一部分当地龙头企业。”
    2015年底，有机构对上海土地市场做了一个统计，全年有100多家企业在上海拿地，最后仅逾40家企业成功获取土地，这也在一定程度上反映出房企对城市选择的同质化太明显。
    资源抢夺
    地王集中度高，表明企业在热点城市抢占市场占有率的心态。
    在拿地凶猛的房企中，闽系无疑是最耀眼的一部分。阳光城集团首席财务官兼首席营销官辛琦解释道，“我觉得这反映出目前国内有安全度的城市在缩水。这导致众多开发商集中在有安全度的城市，主要是四个一线城市，以及大概8-16个强二线（拿地布局）。”
    “一般地王诞生之后，政策就会逐步收紧。从过去几轮周期来讲都是这样。”广发证券房地产行业首席研究员乐加栋经过研究判断，2016年的地产周期是处于量价齐升到最后量跌价升的周期过渡，到2017年将会出现量价齐跌。
    融侨集团副总裁兼首席投资官康红恩对此也有类似看法。
    “总结从去年下半年到现在，只有一个词，就是‘洗牌’。两三年以后会发生非常大的变化。”他表示。
    事实上，在经历了一次发展高峰之后，面对当前复杂的行业环境，房企早已开始理性布局未来发展。这其中，不得不提到的依然是城市投资策略。
    正荣集团总裁助理刘翔强调要在地产周期中寻找“反周期”。
    “房地产三年一周期，一定会出现波动。可能明年是一个调控周期，量价下跌，土地市场会出现机会。我们不放过一次机会，但是也不疯狂拿地。”
    在招拍挂之外寻找资源也成为房企共识，收购兼并成为其中主流方式之一，辛琦表示。
    乐加栋认为，“地王”是房地产小周期下土地供需变化的轮回。因为地产政策变化太快，地产行业在宏观经济中的作用不可小觑，也因此造成了会有3年一个小周期的变化。每一轮地王的产生，背后都有一个货币宽松周期。本轮货币周期共6次降息6次降准，市场流动性明显，但每轮资金进入土地市场的渠道有所差别。
    此外，本轮“地王”整体资金成本处于低位，其中央企、国企资金成本优势显著。在资产荒背景下，寻求较高收益的各类资金借道资产管理公司、基金公司通过参与房企土地投资、上市房企定增等方式进入地产市场。
    上述业内人士均指出，房地产离不开资金杠杆与金融手段，尤其是地王涌现的上半年，资金杠杆更加明显。
    平安证券一名人士透露，地王背后是房企合作开发的趋势，苏州一个高端项目，合作方就有12家之多。“在很多土拍现场，由于竞争激烈，有的房企也自发达成一致意见，为了不出现过多举牌房企，而多家合作的局面。”
    这也在一定程度上给中小型房企带来压力。
    融侨集团康红恩指出，大企业的模式对于成长型房企而言很难复制，中小企业的试错成本将越来越高。“过去我们拿地，有时十个亿就可以搞定，现在十个亿的地基本都到了三十个亿的价格，所以说中小企业如果犯错误，代价会越来越大，成本会越来越高，试错余地和空间越来越小。”

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