机构研究：2016一线城市房价涨幅将达5%以上

    2016年瑞银大中华研讨会1月11日在上海举行，研讨会上，瑞银香港房地产行业研究主管李智颖表示，2016年中国一线城市的房价将会继续上涨，涨幅或将在5%以上。

    在总体的供应跟需求方面，李智颖表示，从2015年开始，中国房地产市场的需求和供应已经拉紧了很多，整体市场上一线城市已很健康，只有8个月的房源。二线城市也比高峰时候23个月少了很多。尽管三线城市依然是问题的重点，但三线城市最高峰的时候差不多是三年的库存，但现在已经好很多。

    “整体来说，一二三线城市的新供应都在减少。”李智颖表示，如果2016年新开工不起来的话，对整体的经济肯定有影响。瑞银估计下半年的新开工将会有往上的调整。从全年来说，瑞银判断新开工与去年持平的。

    除销售以外，对房地产商最大的问题是土地价以及平均土地成本。针对土地价格的上涨对开发商资产负债表、特别是公司的利润或者反映在公司毛利、股权回报率上面的一些影响，李智颖提出，如果房价不增长，某一个程度上说房地产商肯定是会亏本的。

    因此，李智颖称，在2015年的第四季度，土地的平米以及总的土地价值在第四个季度是明显的反弹。不仅一线、二线城市有反弹，包括三线最大问题的地方，也有反弹。

    针对一线城市住宅租金上涨幅度已经超过了住宅单价的上涨速度，租售比，租金的价格有很快的上涨，租售比一反原来住宅涨、租金没有涨的情况，尤其近两年这个趋势比较明显。李智颖表示，主要是一线城市、头二线城市有租户市场，其他城市基本上没有。

    “对一线来说，因为土地本身空房也不太多，并且由于过去几年的限购导致整体的租赁市场增长了很多。如果只看合同销售，已经不可以拉动房地产公司的股价。因为现在的土地价，特别在一线城市，已经是特别的高了。”李智颖表示，对于一线城市的房价，瑞银公司的看法是基本上涨幅在5%以上。

    从GDP方面来说，瑞银方面是对中国经济比较悲观的一家投行。2016年瑞银对中国GDP的判断是今年增长6.2%，明年是5.8%，跟其他国际投行相比来说是最低的.从物价来说，CPI(消费者价格指数)，通胀今年是1.5%，明年1.2%。，因为整体经济不好，物价整体的通胀不会太高。所以瑞银判断今年的房地产价格不会增长很多，可能增长最多的主要是在一线城市。二线可能的增幅也不会超5%。三线城市可能是持平为主。

    瑞银认为，在政策上，未来的12个月，中央政府可能会出一些房地产债券化的法规，对于整体的公司，最主要是有租金概念的公司有很大的拉动。同时，2016年降息、降准两个方面可能会继续。由于存款准备金率还很高，还有空间可以往下调。银行借贷以及公积金，退休基金方面，按贷方面可能要有更多的优惠。

    此外，瑞银指出，从地方政府上来说，特别在三四线城市，为了去库存而可以采用的一些手段，目前政策没有很明确的说明，如果三线城市政府方面能够提供一些资源冲掉空置的房源，对于整体的三四线、房地产市场，将会有一个最重要的帮助，但同时需要中央政府的资金支持。

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